Proces zakupu

1. Podpisanie umowy o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami w celu zabezpieczenia interesu wszystkich stron.
2. Ustalenie kryteriów poszukiwanej nieruchomości uwzględniając budżet, cel inwestycji, lokalizację,
3. Prezentacja ofert zgodnie z określonymi kryteriami,
4. Organizacja live viewingu online lub ustalanie wyjazdu/wylotu inwestycyjnego,
5. Oględziny nieruchomości online lub na żywo, spełniających kryteria klienta wraz z prezentacją możliwych do osiągnięcia korzyści (wstępne negocjacje),
6. Negocjacje ceny prowadzone są wyłącznie przed rezerwacją i podpisaniem umowy rezerwacyjno-depozytowej,
7. Wpłata ustalonego depozytu, który najczęściej wynosi od 1.000 do 2.000 EUR wraz z podpisaniem umowy rezerwacyjno-depozytowej,
8. Rezerwacja wybranej nieruchomości i wycofanie jej z obrotu dla innych zainteresowanych,
9. Przygotowanie i podpisanie umowy przedwstępnej przeniesienia własności wraz z określeniem formy płatności. Pierwsza wpłata na ogół wynosi 30% wartości nieruchomości przy planie odroczonym pomniejszonej o opłatę rezerwacyjną. Termin wpłaty wynosi od 14 do 30 dni w zależności od sprzedającego lub ustaleń z developerem,
10. Wpłata pozostałej wartości nieruchomości w ustalonych transzach zgodnie z warunkami określonymi w umowie przedwstępnej z jednoczesnym odbiorem i przekazaniem lokalu,
11. Organizacja i notarialne podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego u notariusza w Bułgarii lub poprzez ambasadę bułgarską w Polsce. Podpisują umowę w Bułgarii obecny jest tłumacz przysięgły, a umowa tłumaczona jest także na język Polski. Do momentu podpisania aktu notarialnego sprzedający oczekuje zapłaty całości wartości nieruchomości, istnieje jednak możliwość zapłaty w trakcie podpisywania umowy notarialnej lub po jej podpisaniu w umówionym terminie przelewem w obecności notariusza,
12. Dopełnienie czynności prawno-cywilnych w Bułgarii we właściwych urzędach osobiście (ze wsparciem pośrednika i tłumacza) lub na podstawie pełnomocnictwa udzielonego pośrednikowi na miejscu w Bułgarii. Czynności dotyczą między innymi formalności podatkowych, zmiany wpisu właściciela w rejestrach ksiąg wieczystych i gruntów, podpisanie umowy o zarządzanie najmem i utrzymaniem nieruchomości.

SPRAWDZENIE NIERUCHOMOŚCI

Zanim ostatecznie dojdzie do finalizacji transakcji, dla zabezpieczenia interesów kupującego sprawdzane jest kilka aspektów związanych z nieruchomością.

1. Odpowiednik Księgi Wieczystej czyli Właściwy Rejestr Nieruchomości, a w nich: tytuł własności czyli dane właściela, przedmiot umowy czyli informacje o nieruchomości i zgodność z zarejestrowanymi parametrami, ewentualne obciążenia prawne i finansowe związane z zadłużeniem,
hipoteką lub o trwającym postepowaniu sądowym przeciwko nieruchomości.

2. Rejstr związany z Katastrem i informacjami wynikającymi z wpisu o wybranej nieruchomości: wartość katastralna, wysokość podatku od zakupu, a także szczegóły wlasności nieruchomości z uwzględnieniem granic.

3. W przypadku rynku pierwotnego, dodatkowo sprawdzeniu mogą podelagać dokumenty związane z budową, w tym pozwolenie na budowę.

SPRAWDZENIE KONTRACHENTA

Zanim strona kupująca zostanie skojarzona ze sprzedającym, każdy z kontrahentów jest sprawdzany pod względem wiarygodności rynkowej.

W przypadku rynku pierwotnego, gromadzone są informacje na temat dotychczasowych inwestycji, opinii dotyczacych zakończonych i trwających realizacji, a także przebieg wcześniejszych transakcji.

Jeśli chodzi o rynek wtórny, strona sprzedająca weryfikoana jest w wywiadzie środowiskowym oraz dostępnych rejestrach publicznych.

Dodatkowo w każdym przypadku sprawdzeniu podlegają kwestie związane z podatkami i opłatami miejskimi czyli informacje z Gminy lub właściwego urzędu terytorialnego o niezaleganiu.

W formie uzupełniającej sprawdza się opłaty za media w tym: woda, prąd, telewizja, internet (a w przypadku ofert z rynku wtórnego opłaty związane z utrzymaniem wnieruchomości w wybranym obiekcie)

PODSTAWOWE KOSZTY ZWIĄZANE Z TRANSAKCJĄ PONOSZENE PRZEZ STRONĘ KUPUJĄCA

Podatwek w związku z przeniesieniem własności, to w zależności od gminy koszt w przedziale 0,15% do 3,00% wartości.

Opłaty notarialne w zależności od kwoty transakcji i wartości nieruchomości, to koszt pomiędzy 0,10% do 1,50%.

Opłata w Rejestrze Nieruchomości w zwązku z rejestracją wynosi 0,10% ceny zakupu lub bułgarskiej wyceny podatkowej.

PO ZAKUPIE

– Rejestracja w lokalnych Rejestrach Nieruchomości czyli polskim odpowiedniku Ksiąg Wieczystach standardowo przeprowadza notariusz bez kosztów dodatkowych po dopełnieniu formalności z transakcją.

– Pobranie wypisu dotyczącego bułgarskiego odpowiednika polskich Ksiąg Wieczystych, z Sądu Hipotecznego jest możliwe w ciągu 1 do 3 dni roboczych.

– W ciągu 30 dni od zakupu nieruchomości należy zarejestrować się w bułgarskim urzędzie statystycznym w celu uzyskania numer BULSTAT.

– Konieczna jest rejestracja we właściwym Urzędzie Miasta lub Gminy do celów płatnosci podatku od nieruchomości (konieczny jest numer BULSTAT).

– Podpisanie umów o dostawę mediów w tym woda, prąd, telewizja, internet.

– Zgłoszenie nowego właściciela do zarządcy nieruchomości.

– Podpisanie właściwych umów w związku z utrzymaniem nieruchomości (odpady, ubezpieczenie).

– Podpisanie własciwych umów w związku z zarządzaniem najmem.

INFORMACJE DODATKOWE

– Zakup nieruchomości w Bułgarii przebiega według zasad jednkaowych jak dla całej Unii Europejskiej.

– Zaliczka/Depozyt może być wpłacana na niezależny rachunek powierniczy prawnika lub notariusza, bez dostepu do rachunku przez stronę sprzedającą lub pośredniczącą.

– w przypadku wykrycia wad prawno-formalnych na etapie przygotowań do przeprowadzenia transakcji, zaliczka lub zadatek są zwracane w całości.

– Akt notarialny zawiera dokładny opis nieruchomości, sporzadzony jest w języku bułgarskim, a przed podpisaniem jest odczytywany i tłumaczony na język polski prze tłumacza przysięgłego. Zasady nabywania we wspólnocie małżeńskiej są takie jak dla przepisów polskich.

– Zakup może zostać dokonany tylko w formie bezgotówkowej (standardowo jest to przelew elektroniczny).

– Każdy właściciel mieszkania lub apartamentu jest jednocześnie udziałowcem w gruncie i części współnej zgodnie z wpisami w Księdze Wieczystej.

– SERVICE CHARGE to opłata roczna w związku z utrzymaniem nieruchomości i obiektu (części wspólnych), stawka jest ustalana za m2 stosownie do umowy o zarządzaniu.

WAŻNE INFORMACJE DLA PODRÓŻUJĄCYCH

Oficjalna strona RP dotycząca warunków wjazdu do Bułgarii w związku z sytuacją pandemiczną.